Den 1.1.2022 trådte nye regler i avhendingslova i kraft. Hva innebærer endringene for kjøper og selger av fast eiendom? I denne artikkelen omtales noen av de mer vesentlige endringene.
Kjøperens rettigheter styrkes
Det er primært kjøper som ivaretas bedre etter de siste endringene: Kjøpers rettigheter blir bedre, og selgers opplysningsplikt styrkes tilsvarende.
Gjelder kun for boliger solgt etter 1.1.2022
Det er viktig å merke seg at endringene kun gjelder for boliger solgt etter den 1.1.2022. For boliger som ble solgt nyttårsaften 2021 eller tidligere, gjelder de gamle reglene.
Mangelens størrelse
Frem til i dag har det vært slik at en bolig først kan beskrives som mangelfull dersom den har vært i «vesentlig dårligere stand» enn forventet. Det måtte da foretas konkrete totalvurderinger av hvert enkelt forhold, både isolert sett og sett under ett. I rettspraksis ble det lagt til grunn at utbedringskostnadene måtte utgjøre minst 4-6 % av kjøpesummen (som oftest minst 5 %).
Etter de nye endringene vil en bolig ha en mangel etter loven dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen (objektivt sett) kunne forvente ut i fra boligens art, alder og synlige tilstand. Det betyr eksempelvis at omtrent enhver skjult feil ved en forholdsvis ny bolig vil kunne utgjøre en mangel. En feil er ikke «skjult» dersom den er opplyst om i forbindelse med salget.
As-is-salg, eller «selges som den er» og lignende uttalelser er ikke lenger tillatt. Dvs. slikt forbehold i salgsdokumentene har ikke lenger befriende virkning for selger.
Det er likevel slik at en feil (forhold som kan indikere mangel) ved en bolig må vurderes i forhold til boligens alder m.v. før man kan konkludere med at det foreligger mangel. Oppdaget (uskadet) asbest i et hus fra 1940-tallet må antagelig anses normalt. Dersom et 70 år gammelt tak begynner å lekke etter et par år etter overtagelse, eller en drenering fra 1980 ikke lenger holder kjelleren tørr, vil dette ikke automatisk utgjøre en mangel som gir rett på prisavslag.
Kjøper må dekke mangler under 10.000 kroner selv
Avhendingslova § 3-1, fjerde ledd oppstiller et viktig unntak etter endringene, og det er for mangler som kan utbedres til under 10.000 kroner. Dette må kjøper alltid dekke selv.
Arealsvikt må utgjøre mer enn én kvadratmeter og minst 2%
Et arealavvik eller arealsvikt innebærer at boligen har færre kvadratmeter enn hva som var opplyst i forbindelse med salget. Tidligere var det et krav om at det faktiske arealet måtte være betydelig mindre enn hva som var opplyst ved salget, eller at selgeren hadde opptrådt særlig klanderverdig ved fremleggelsen av sine opplysninger vedr. forholdet. -Eksempelvis at selgeren var kjent med at oppgitt areal var feil. Retten måtte tidligere vurdere konkret hvorvidt avviket var «betydelig» eller ikke. Det ble gjerne lagt vekt på at kjøper hadde besiktiget boligen, og tross alt hadde sett størrelsen. Faktiske målefeil fikk da ofte mindre betydning.
Med de siste endringene i avhendingslova har lovgiver besluttet at ethvert avvik på 2 % eller mer utgjør en mangel, såfremt avviket utgjør mer enn én kvadratmeter, og så fremt selger ikke kan godtgjøre at kjøper ikke kan ha lagt vekt på den feilaktige opplysningen.
Dette kan våre advokater bistå med:
- Vurdering av hvorvidt du som kjøper har et mangelskrav mot selger eller ikke.
- Bistand til reklamasjon.
- Innhenting av takstrapport fra dyktig takstmann. Vi bistår med å finne rett takstmann til din sak, basert på type mangel.
- Dialog og forhandlinger med motparten eller motpartens forsikringsselskap.
- Prosess for domstolene.
- Søknad om rettshjelpsdekning hos ditt forsikringsselskap (ofte dekning gjennom innboforsikring).
- Våre advokater bistår også selgere som har mottatt krav fra kjøper, eller kjøpers forsikringsselskap.