Har boligen som du har kjøpt eller solgt en feil eller mangel?
Fukt i kjeller, muggsopp, defekte varmekabler, vannlekkasje, arealsvikt eller bad som lekker er bare noen eksempler på typiske feil som dukker opp etter et eierskifte.
Utgjør feilen en mangel i lovens forstand?
Dersom du har oppdaget en feil ved boligen du har kjøpt, er det ikke automatikk i at dette innebærer en «mangel» i lovens forstand.
For det første må feilen utgjøre et avvik fra de berettigede forventningene som du har hatt ved kjøpet. Boligen må altså være i dårligere stand enn hva du kunne forvente etter forholdene. Her vil avtalen (kontrakten, salgsprospektet, takstrapporten etc.) gi en god veiledning. -Feil som er opplyst i salgsdokumentene vil normalt ikke være en «mangel» i lovens forstand.
Solgt «som den er».
Normalt selges alle brukte boliger med en «as-is-klausul», oftest med forbeholdet «boligen selges som den er». Med en slik klausul menes at risikoen for skjulte feil og mangler overføres til kjøperen.
En slik «som den er» -klausul innebærer ikke at selger går fri for enhver feil og mangel som du har oppdaget etter at kjøpte boligen.
Avhendingslova har noen klare begrensninger for ansvarsfraskrivelsen i slike klausuler. De tre viktigste unntakene benevnes i det følgende:
Mangelfulle opplysninger
Avhendingslova § 3-7 gir selgeren en indirekte plikt til å opplyse om forhold (feil og mangler) ved boligen, som kan ha interesse for kjøperen. Bestemmelsen går ut på at eiendommen har en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om noe som selger måtte kjenne til, og som kjøper objektivt sett kunne regne med å få.
Også her finnes det unntak, nemlig at man kunne regne med at de tilbakeholdte opplysningene har virket inn på avtaleinngåelsen.
Feilaktige opplysninger
Avhendingslova § 3-8 regulerer de situasjoner der selger har gitt uriktige opplysninger. Eksempler på dette kan være at selger oppgir at huset fikk ny drenering for noen få år siden, mens det viser seg at huset ikke har fått utført dreneringsarbeid etter at det ble oppført på 60-tallet. Et annen eksempel kan være at faktisk areal (boligens, terrassens, eller tomtens) avviker fra hva som er oppgitt i takstrapporten.
Også her er det et vilkår at det må antas at de feilaktige opplysningene har virket inn på avtaleinngåelsen.
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente
Også feil som selger ikke har visst om, og som hun eller han ikke engang hadde grunn til å vite om, kan utgjøre en mangel, selv om boligen er solgt som den er. Dette er tilfeller der det viser seg at feilen/avviket medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, ut i fra kjøpesummen og forholdene forøvrig. Bestemmelsen finnes i avhendingslova § 3-9 (andre setning).
Hvorvidt en feil medfører at boligen er i «vesentlig dårligere stand», og derfor utgjør en mangel, er en skjønnsmessig vurdering. Det finnes rikelig med rettspraksis på området, men en klar fasit eksisterer ikke.
Rettspraksis tyder på at feil som reduserer boligens verdi, eller medfører utbedringskostnader som er høyere enn 5-6 % av kjøpesummen svært ofte vil regnes som en mangel etter denne bestemmelsen. Men det er ikke bare forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesum som er avgjørende. «forholdene forøvrig» vil også kunne spille inn. Eksempelvis kan det nevnes at en feil ved dreneringen som medfører at det renner vann inn i kjellerstuen på det fem år gamle huset, eller at taket på et nyere hus viser seg å være feilkonstruert og begynner å råtne, kan tilsi at det foreligger mangel etter denne bestemmelsen, selv om kostnaden til utbedring skulle være lavere enn 5-6%
Hva vil du ha krav på dersom det foreligger en mangel?
Normalt vil du kunne ha krav på et prisavslag eller erstatning.
I mange tilfeller vil selger ha krav på å få rettet mangelen selv (eller ved bruk av håndverkere, dersom det er nødvendig).
Normalt har du ikke krav på å få heve kjøpet.
Hva gjør jeg dersom jeg oppdager feil eller mangel?
Du må reklamere (klage) til selger så fort som overhodet mulig. Hovedregelen er at du må reklamere innen «rimelig tid» etter at mangelen er oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Dersom du venter i flere uker med å reklamere, kan det være for sent. Hva som er «rimelig tid» er en skjønnsmessig vurdering, men dersom du venter i mer enn ett par måneder, vil du trolig ha reklamert for sent.
Vår anbefaling er å sende en e-post, sms, brev el.l. til selger med en gang du oppdager en feil. Gjerne før du kontakter advokat. Du trenger ikke å ha en vurdering fra takstmann el.l. før du reklamerer. Dette kan ettersendes
Kostnader til advokat
Advokatbistand kan du ofte få dekket gjennom skadeforsikring, hus- eller innboforsikring. Normalt vil du kunne få dekket 80% av advokatkostnader fra forsikringsselskapet, etter en egenandel (ofte 4000 kroner). Normalt har forsikringsselskapet et «tak» på 100.000 kroner (eller tvistegjenstandens verdi, dersom denne er lavere).
Våre advokater tar dialogen med ditt forsikringsselskap.
Kontakt advokat i dag, dersom du har spørsmål vedr. feil og mangler. Vi kan nås på telefon: 99 11 11 19.