Høyesterett har tatt stilling til hvordan erstatning skal beregnes i saker der det foreligger en mangel ved en leilighet.
En leilighet ble solgt, og markedsført med at to tilhørende hybler genererte gode leieinntekter. Det viste seg senere at leilighetene ikke var godkjent for varig opphold, og var derfor ikke lovlig å leie ut som boligrom. Partene var enige om at dette forhold ga grunnlag for erstatning. Spørsmålet var hvordan erstatning skulle beregnes. Grunnlaget for erstatningsberegningen skal være det tap som «skadelidte», altså kjøper har lidt. Kjøper hadde anført at det var utbedringskostnaden (hva det ville koste å gjøre hyblene lovlig som utleieenhet som måtte legges til grunn. Selger mente at kjøpers tap skulle beløpe seg til den verdireduksjon som leiligheten hadde ved at den var solgt uten lovlige utleieenheter (differansen mellom boligens verditakst med lovlig utleiehybler, og verditakst uten at disse var lovlige). Selgers beregningsgrunnlag ville gi en langt lavere erstatning.
verdireduksjon = erstatningens størrelse
Høyesteretts flertall kom i likhet med lagmannsretten til at erstatningen måtte fastsettes med utgangspunkt i den verdireduksjonen som rådighetsmangelen (altså hva selger mente) medførte. I følge høyesterett ville denne, og ikke utbedringskostnadene, ga det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap, selv om utbedringskostnadene ville ha blitt høyere enn verdireduksjonen.
Høyesterett nevnte i denne anledning:
«Utgangspunktet er at kjøperne har krav på å få erstattet sitt direkte økonomiske tap, jf. avhendingsloven § 7-1 første ledd første punktum. Det er det individuelle tapet mangelen har påført dem, som skal erstattes. Jeg mener det er klart at økonomisk tap ville ha foreligget dersom kjøperne allerede nå, på domstidspunktet, hadde utbedret mangelen. Kostnadene ville da vært pådratt, og disse hadde stått i et direkte årsaksforhold til eierseksjonens mangel.
I den aktuelle situasjonen, hvor kjøperne så langt ikke har utbedret mangelen, oppstår det imidlertid et dilemma: Som førstvoterende pekte på, vil kjøperne berikes dersom utbedringskostnadene erstattes uten at de gjennomfører noen utbedring. Men på den andre siden, dersom de utbedrer mangelen uten å få kostnadene erstattet, vil de lide udekket et økonomisk tap.»
Høyesterett ville altså ikke risikere at de utmålte en høy erstatning, som ville gi mer penger på bok for kjøperen, uten at kjøper utbedret mangelen, og leide ut ulovlige leiligheter. Dommen sier derfor ikke så mye om hvordan Høyesterett ville forholdt seg til saken dersom mangelen var utbedret, og tapet var blitt reelt. En lærdom vil altså kunne være å utbedre en mangel, før man krever erstatning, i alle fall dersom intensjonen er å få denne utbedret.
Kontakt advokat dersom du trenger bistand i forbindelse med mangel og erstatning ved fast eiendom.