Hvilke rettigheter har du egentlig ved overtakelse av bolig?
Kjøp av en ny bolig er gjerne et av de mest kostbare valgene man foretar seg. Oftest skjer dette bare mellom en og fem ganger i løpet av livet. Det er derfor ofte mye følelser i sving når en bolig ikke er som forventet på overtakelsestidspunktet.
Dette innlegget tar utgangspunkt i kjøp av brukt bolig etter avhendingslova. Det gjelder andre regler for kjøp av nye boliger eller oppføring av bolig.
Eiendomsmegler på overtakelse?
Som regel gjennomføres overtakelse av bruktbolig smertefritt. Før var eiendomsmegler alltid til stede i forbindelse med overtakelsen. Stadig oftere ser vi at kjøper og selger kun mottar en lenke til en standard overtakelsesprotokoll, og gjennomfører overtakelsen selv. Erfaringsmessig klarer man seg fint uten megler, og de elektroniske protokollene fungerer fint. Mange opplever det nok litt vanskeligere å reklamere over mindre betydelige forhold uten megler til stede. Mitt råd er å ringe megler, dersom det oppstår uenigheter. Han eller hun vil ofte kunne gi råd om en løsning, samt veilede partene noe. Dersom du aner uenigheter allerede før overtakelsen, bør du på forhånd forsikre deg om at megler er tilgjengelig på telefon. Mange meglere aksepterer å bli med på overtakelsen dersom det er et sterkt ønske om dette.
Før overtakelse
Du er gjerne sliten etter vunnet budrunde. Kanskje har du tapt flere budrunder før du til slutt vant den siste, eller du føler at du har budt litt mer enn du burde. Her er det viktig å huske på at du ikke har angrerett ved kjøp av brukt bolig. Mangler som du burde oppdaget på visning, kan du som utgangspunkt ikke påregne å få prisavslag for. Mangler oppdaget mellom akseptert bud og overtakelse, bør du gjøre selger oppmerksom på straks, slik at han eller hun har mulighet for å utbedre forholdet. Dersom det dreier seg om forhold som ikke uten videre kan rettes, kan det være lurt å søke å finne en løsning (eks. prisavslag) på dette allerede før overtakelsen.
På overtakelsen
På tidspunktet for overtakelsen av boligen er det viktig at du passer på at alt er i henhold til det som er avtalt. Hva som er avtalt er en tolkning av alle salgsdokumentene (prospekt, tilstandsrapport m.v) og evt. forbehold i budet.
Kjøper og selger vil sammen gå igjennom boligen. Du vil blant annet måtte ta stilling til om selgerens utvask er akseptabel. Kvaliteten på utvasken er ofte definert i salgsdokumentene. Normalt er det ikke vanlig at boligens yttervegger skal være rengjort. Det er oftest heller ikke å forvente at utvendig vinduer høyt oppe (uten tilgang fra bakken) er nyvasket.
Overtakelsesprotokollen er som nevnt normalt elektronisk. Både kjøper og selger får gjerne tilgang via lenke tilsendt fra megler. Som kjøper må du bemerke mangler ved renhold og de mer åpenbare mangler som du oppdager på visning. Det kan dreie seg om ting som har gått i stykker etter at visning ble avholdt, og før overtakelse. Det kan også dreise seg ting som man normalt ikke sjekker på visning, som eksempelvis boligens evt. smarthusløsning (strømstyring), eller varmekabler (som tilsynelatende var avskrudd på visning om sommeren, men som viser seg å ikke fungere på overtakelse vinterstid). Skader på gulv og vegg som ikke var synlig på visning (eks. skjult bak møbler eller bilder) kan det også være naturlig å bemerke, og kreve avslag for. Slike feil må gjerne selger utbedre uten kostnad for deg. Det forutsettes at feilen omfattes av mangelsdefinisjonen i avhendingslova.
Tilbakehold av kjøpesum
Dersom boligen ikke er som forventet (objektivt sett basert på gitt informasjon), har du mulighet til å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Dette er ment å gi deg en sikkerhet for at feil og mangler blir utbedret innen rimelig tid. Det er ikke uten videre adgang til å kreve tilbakehold av penger etter at boligen er overtatt. Overtakelsesprotokollen er således siste mulighet for dette. Det finnes en teoretisk mulighet for kontakte megler etter overtakelsen (dersom du oppdager en mangel rett etterpå), og be ham om å tilbakeholde deler av kjøpesummen før utbetaling til selger. Dette har normalt ikke megler hjemmel til å gjøre, men ofte kan man finne en løsning med selger og megler.
Tilbakeholdt kjøpesum kan ikke overstige det økonomiske kravet du mener at du kan få overfor selger. Dersom det viser seg at (deler av) ditt krav ikke holder, -rent rettslig, kan selger kreve forsinkelsesrenter av det tilbakeholdte beløpet. Tilbakehold av kjøpesum bør med andre ord benyttes med forsiktighet.
Kan du nekte å overta boligen på avtalt overtakelsestidspunkt?
Det er ikke sjelden at kjøper blir så skuffet over mangler som oppdages på overtakelsen, at han eller hun ønsker å heve kjøpet, og ikke overta boligen. Her er hovedregelen at du må overta på avtalt tidspunkt, og terskelen for å utsette overtakelse er høy. Terskelen for å kreve hevet et kjøp er ekstra høy.
Dersom du hadde grunn til å forvente fullt ut beboelig bolig, og det viser seg forhold av helseskadelig art (eksempelvis omfattende konstruksjonssvikt, giftig i oppholdsrom eller andre direkte helsefarlige forhold, kan det tenkes at overtakelsen bør utsettes.
Kontakt advokat
Dersom du har spørsmål til overtakelse, tilbakehold av kjøpesum eller reklamasjon i forbindelse med overtakelse av bolig, kan det lønne seg å kontakte advokat. Ring gjerne på 99 11 11 19